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有人说合肥发展潜力大，合肥是安徽省会城市+长三角城市群副中心城市+国家重要的科研教育基地+现代制造业基地+综合交通枢纽+全国重要的高新技术产业+现代服务业基地……

有人还是喜欢用“大县城”来形容合肥……

对于合肥，有人看好，有人不屑，但不可否认，过去10多年，合肥的发展速度堪称奇迹。也不能否认，对于合肥，再也不能用传统眼光来看待。

下文将从三点（数据+规划+产业）看滨湖、新站、高新、瑶海楼市猫腻……

合肥在长三角的位置

合肥交通位置

正因为如此，来合肥买房的人越来越多，投资客齐涌，自住型购房者提前买房计划。买的人多了，加上供需不足，房价就涨上去了……

放眼望去，各大置业群里面，大家问的最多的是：“现在刚需置业还能去哪？”“现在买哪还能有得赚？”

买房是一门技术活，说起来容易但真正行动起来也会很吃力。特别是2016年的合肥，买房犹如中彩票。在房价已经高位的现在，买房区域有什么讲究呢？

01

总体来讲

南边

滨湖新区热度最高，地价房价刷新高，没有关系没有号头费很难买到。最近小编和一个在滨湖投资千万的购房者聊天，“按照正常发展，滨湖潜力相当大，但就怕迎头一棍，潜力大风险也大”。

之前小编去肥西看房的时候，置业顾问说：“我们的项目距离滨湖很近，未来滨湖申请国家级新区成功了，我们这边也是滨湖新区了”。虽然2020年前整体撤县划区可能性不大，但是肥西热度不减，开发商也在节奏性捂盘，毛坯万元左右，但较长丰、肥东，房子比较难买。

北边

新站区最近也比较火，新站高新区改名+北航入驻+楼面价9613元/㎡刷新高……从产业结构来看，新站占有优势。但是从目前新站的发展来看，地铁1号线三期（即从火车站到新站段）2019年底才能运营，新站发展起来估计还要等几年。

而北城比较尴尬，前几年“北城新区”热火朝天，更是有“南滨湖、北北城”的说法，如今新站热起来，对北城的客源有很大的分流作用。

西边

西边的大蜀山板块，一直以环境好而著称，但是它的工业产值更高；交通是优势，学区是硬伤。

东边

东边的瑶海、肥东，是很多人眼中的“脏乱差”，但是购房需求却很旺盛。

一般而言，刚需购房者选择东、北比较多，而投资客比较青睐西、南。

2

看规划

多年前合肥一个现状是：老城区负担越来越重，城市发展空间受限，资源匮乏，效率低下。为了合理地确定城市布局、有计划地控制和调整城市发展的规模和速度，提升城市品质和城市竞争力，一个个新区陆续诞生，滨湖新区、北城新区，接下来的东城新中心……

滨湖新区

滨湖新区是合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分（“一个主城区，四个副中心，一个滨湖新区”），是现代化滨湖大城市建设的前沿阵地。

2006年11月，滨湖新区正式启动建设，经过10年发展，滨湖迎来了腾飞发展。

目前滨湖新区利好不断，开发商想在滨湖抢地，购房者也想在滨湖买房，可以说砸重金毫不吝啬。目前省府搬迁至滨湖、国家级合肥滨湖新区请示已被转至国家发改委、优质学区遍地开花、四通八达的交通主干道以及快速路、地铁1号线2016年底正式运营、9.24万达文旅城开业、大牌房企纷纷入驻……滨湖越来越热。

滨湖前景再好，目前人气不足是不可回避的，至少5年内人气都有待提升。

滨湖的发展，潜力大风险也大。

北城新区

北城新区，是合肥规划中的城市副中心城区之一。2007年7月，北部组团发展规划经市规委会批准，这是继滨湖新区之后，第一个被批准的城市组团。

而这几年，北城新区也取得了一定的成就，招商引资初具规模，北城逐渐成为宜居之城、制造之城、生态之城、休闲之城、物流之城。

成就有：

阜阳北路高架北延、蒙城北路升级、省立医院北区签约等利好消息不断，衡水中学、42中、永红路小学、阿奎利亚学校、由合肥一中托管的北城中学等优质资源扎堆北城。

但近年来，随着滨湖、政务等城区的不断升温，加上如今新站也热起来了，北城显得有些落寞，也比较尴尬。

比如：

产业不能集聚发展。与合肥现有的几个国家级开发区相比，工业总量与工业产出效率相对较低，加上发展不平衡，北城并没有形成规模发展。

此外，北城开发力度不够精准，资源利用效率较低，对生态资源开发利用不足，没有拿得出手的精品旅游项目。

基础设施有待完善。虽然北城有高架，有快速公交，东西方向的交通缺乏，挤进大城市是不够的。就不说区域内部缺乏一定的交通，北城与老城区联系也不够紧密，地铁目前并无北延计划。

整体形象有待提升。提起北城，大家往往会和“传销之城”联系在一起。不仅如此，北城缺乏中心带动，公共服务设施不足，不利于人气集聚与居民生活，从而不利于资本流、信息流、产业流等发展要素的聚集。

北城的发展，任重而道远。

东城新中心

近期，《合肥东部新中心概念规划暨核心区城市设计》公开招标，这也预示着别人眼中的“脏乱差”或将迎来新发展。

合肥市欲将淝河两岸区域建设成为产业发展优先、基础设施优先、公共服务优先、生态环境优先的“智慧、开放、生态、宜居”的合肥东部新中心，重点聚集老工业基地和南淝河下游的发展。

2014年3月，瑶海区被确定为全国21个城区老工业区搬迁改造试点区之一;

2015年9月，合肥出台支持瑶海老工业区整体搬迁改造配套政策。目前，原安徽氯碱化工集团停产搬迁，马钢(合肥)关停。

瑶海区首个历史生态文化第一街——银屏街目前已经开街。

瑶海区旧城改造工程也在稳步进行……

“旧城换新貌”或许可以在规划中看出来。《合肥市城市总体规划（2011-2020 年）》中可以看到，未来瑶海区土地以居住为主，比较宜居。

东部新中心的发展：需求量大，具体发展有待观望。

西边：高新区

而西边近年来也是热点区域，虽然具体的规划没有出炉，但是地铁优势、环境优势、产业支撑……地价和房价创新高，而其最大的软肋就是优质学区的缺乏，但不可否认其“富人区”的定位。

另外，

就城市主干道来说，南边>西边>北边>东边

就土地规划来说，南边以商业为主，东边以居住为主，而北边和西边有大量工业用地。

就快速路以及快速公交线分布来说，南边>西边>东边>北边

《合肥市城市总体规划（2011-2020 年）》中，确定城市发展方向和空间形态。中心城区主要向南、向西发展，适当向北、向东发展。按照“老城提升、三面整合、两向拓展、两带控制”的空间发展策略，疏解提升老城区职能，完善配套城市东、北、西、西南部城市功能，重点向南发展滨湖新区，形成组团式空间形态。

从规划来看，滨湖潜力最大。

3

看数据：

成交量以及成交价的变化

东边：瑶海、肥东

▲瑶海区的销量以及成交价相对比较稳定，投资属性相对低一点，置业者主要以肥东以及东城生活圈的人，以自住型购房者为主。

南边：滨湖、肥西

▲大家最关系的滨湖，需求量一直很猛，投资性属性大。

另外，近几年滨湖土地供应量较大，2014年2522.97亩、2015年1920.67亩、2016年968.99，约占总供应量的25%左右。

（含商住地块）

目前的滨湖空置率高，余粮充足，合肥万达城、宝能城、合肥云谷都是大体量，有小道消息说下半年滨湖不推住宅用地。而目前滨湖“一房难求”与开发商捂盘有很大的关系，这就为滨湖埋下了隐患，不排除后期楼市冷却，会有楼盘低价走量。

西边：高新

▲高新区成交量不稳定，但价位一路飙高，与区域高端项目的带动有关系。

北边：新站、长丰

▲2016年新站以及三县在去库存上打了一个“漂亮战”，销量和价格齐涨。

楼面价：

楼面价与房价的关系，就如同“面粉与面包的关系”，地价预示着1~2年后的区域房价。

（单位：元/㎡）

目前楼面价最高的区域在南边，滨湖“地皇”楼面价为2.2万元/㎡，入市价格将逼近3万元/㎡。

高新区、瑶海龙岗楼面价也不便宜，最高分别为16159元/㎡、12180元/㎡，未来入市价格分别为2.3万元/㎡、1.9万元/㎡。

结论：

如果按照“面包与面粉的关系”，合肥房价还会上涨。南边房价1年后直逼3万元/㎡，楼市的火热，与地王频出脱不了关系。

因为有地王，开发商各种捂盘，慢慢推盘；因为地王，购房者心理预期上提。

因为地王频出，不仅项目入市价位较高，还会推动周边在售新房和二手房的价格。

目前龙岗板块、肥西楼面价已经突破万元，如果后期规划跟不上，高价入市压力有点大。

就目前来说，市区和肥西房子不好买，而长丰和肥东房子还是很好买的。价格来说，市区均价1.2万元/㎡以上，除了新站，已经没有万元以下房源，滨湖行情价更是在1.8万元/㎡左右。

4

看产业：谁说滨湖没有产业？

滨湖

打造全球金融后台，以商招商产生蝴蝶效应。从2009年合肥国际金融后台服务基地诞生开始，滨湖积极承接金融业外包业务转移和布局，着力发展金融后台产业，打造国际金融后台服务基地。

新站和高新

北边的新站和西边的高新区打造高新技术产业，对人口吸纳具有重要的作用，人口呈稳定增长。

瑶海区

东边瑶海区紧紧抓住作为省级服务业综合改革试点区和全省唯一的县区级“国字号”老工业基地改造的契机，实施创新驱动发展战略，推进产业转型升级。

从产业来说，新站和滨湖处于同等发展的地位，只不过一个是第二产业，一个是第三产业，并没有孰轻孰重。当然，滨湖的目标并不仅仅为了吸引本地人。

另外，合肥敲定“十三五”重点：大湖名城 “芯屏器合”！

大湖名城很多人都知道，而芯屏器合其实就是指新站区的十三五规划建设的具体内容。芯屏器合一词最早出现在2015年8月24日新站区召开党工委中心组（扩大）理论学习会中提出的，也就是新站区未来发展规划发展目标。

“到2020年，地区生产总值力争突破800亿元，建成区面积扩大至80平方公里。在整个“十三五”期间，我们要始终坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，奋力书写“芯屏器合”大文章，全面推进世界级新型显示产业集群建设、全面推进国家产城融合示范区建设、全面推进国家高新技术产业开发区建设、全面推进国家生态型示范园区建设，使我们新站真正成为产业新城、生态新城、智慧新城。”合肥市新站区党工委书记、管委会主任王文松在接受专访时，描绘了新站区“十三五”期间的发展蓝图。

▲新站区党工委书记、管委会主任王文松

结语

目前就房价来说，西、南已经高位，东、北价位相对较低，在热点区域买不到房，刚需可以转移到东、北边。

就投资前景来说，滨湖潜力最大，新站适合长线投资。下一个10年，未来发展风口或许就在新站。当然，潜力和风险是并存的。

“买房跟着规划走”大体是对的，但是不排除后期规划变更，或者政府发展重心的转移。对于自住型购房者而言，可根据需求买房。而对于投资者来说，应避免把“鸡蛋放在同一个篮子里面”，可以多选择几个区域进行投资。

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