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一开始写政务区商业的时候，有网友提出过质疑。聊了几个之后，我总结了一下大概是这样几个问题：

1、政务区板块不大，购物中心这么多，能火热的起来么？

2、卓誉地产城市综合体的商业离万象城这么近，附近还有新地中心、天鹅湖万达和银泰城，客群会被分流么？作为竞品，怎么敢保证未来的人气呢？

3、主题乐园经济的盛行下，引进主题乐园是否能改变目前政务区的商业疲态？魔幻主题乐园是什么？卓誉为什么引进它？

4、政务区的24小时街区是什么概念？卓誉的主题乐园旁餐饮商铺值不值得投资？投资回报率是多少？会不会亏本？

5、为什么要投资价格已到天花板的政务区？而不去价格洼地？

商业的价值在于，他的规划能够挑逗起你的欲望。传统的可复制的购物中心合肥到处都有，政务区缺少的是具有不可复制性的购物中心。

这一切在实地探访了政务区的卓誉地产城市综合体之后，找到了答案。

做任何一个购物中心，或者做商业项目，首先要解决一个问题，就是你给人家一个理由，我凭什么到你这儿来？在周边不到1公里有华润万象城、新地中心，那么卓誉如何在这个竞争激烈的商业环境下生存下来并且发展？实地勘察后，我将这个项目所有的业态重新做分解，给卓誉定下了一个调，人无我有，人有我优，人优我精。

项目实探

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首先看下地段

政务地王之上 潜山路一线

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李嘉诚说过做地产，最重要的三点就是地段、地段、地段。可见对于房地产，尤其是商业地产，好的地段决定着未来发展的潜力。

回想起2012年政务地王诞生场景。当年9月19日，政务区ZWQTD-006-007地块由广州杰锐竞得，成交价格658万元/亩。两年后，该地块上的卓誉地产城市综合体揭开面纱，受到合肥众多市民和投资者的热烈追捧，无论住宅、商业、写字楼的销售都只能用一个字“火”来形容。

时隔数年，融创中国以溢价率400%为政务区的地块买单，由此可见政务区的土地价值。

卓誉地产商业综合体位于政务区乃至蜀山区新兴的商务商业黄金中轴——潜山路上，正对华润万象城，政务区核心，地段方面无可挑剔。而且政务区土地稀缺，未来还有想更好地商业地段，几乎是没有什么机会了。

潜山路是一个新兴的黄金中轴，北接庐阳区四里河板块，中连传统商业大动脉长江路，往南是蜀山区传统商圈——黄潜望商圈，最后连接到政务区由新地中心、华润万象城、卓誉地产商业综合体组成的“金三角”区域。

交通规划：目前公交车129/105/18路等站点，地铁三号线、四号线在规划中，站点非常近

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强大的消费力

投资回报率超高

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政务区目前就有居住人口约20万，商务人群约20万。未来的居住和办公人群都是整个合肥的金字塔尖的人，最有钱，最有消费力，政务区是合肥消费的制高点，在政务区吃个便当都要比周边区域贵20%-50%！

强大的消费力，对商铺生意和租金是最有力的支撑，在最有消费力的地方拥有一间商铺，租金收益的投资回报，不言而喻。

就算未来转手出去，顶手费估计也相当惊人。在国内北上广深的CBD的商铺顶手费动辄数十万元。

政务区商业综合体不少？如何突破传统商业的禁锢？

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体验式商业

打造合肥的K11

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天鹅湖聚集了6家购物中心，如此密集的商业设施一方面显现了政务区打造商业中心的信心，另一方面很多人也担心可能会导致过度竞争。

事实上，各项目不会面对面竞争，而是通过差异化实现自己的生存空间。引入的商家也会不断地变化，令差异性呈现出来，不仅可以留住本土消费，还能反吸外地游客。

提起国内的体验式商业，我想到了上海K11。这个中国体验式购物中心中的典范，不论是在设计理念和商业运作方面都是佼佼者。

上海K11

秉承品牌“艺术·人文·自然”三大核心元素相融合的上海K11，作为淮海路中央购物区中租金最高的购物中心，招商率却为100%。

合肥政务区卓誉地产城市综合体

同样是打造体验式商业，卓誉地产在政务区打造的这个项目，地段可以与之媲美。那么在商业规划上，又有何特色呢？

这个位于潜山路一线的42万方城市综合体，商业体量大概12万方，其中5万方为开发商自持，不对外出售。可见开发商对这个项目的信心。

从规划上来看，商业部分有一个特色的L型空中商业黄金走廊，包括5万方的自持商业和一条空中酒吧街，打造24小时街区，全天营业不熄灯。

目前已签约的是耀莱成龙国际影城、星汇量贩KTV、阳光健身会所等知名品牌，另外值得一提的是，将引进超大型魔幻主题乐园——环球魔幻世界。

在洽谈的品牌有：家乐福、大润发、华润苏果、欧尚、乐购、沃尔玛、北京华联、永辉超市、卜蜂莲花。

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商业动线设计

平衡高效的客流分配

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看一个商业未来发展如何，首先看它的商业动线如何设计。有什么特点？

南区集中商业沿潜山路布置了商业主入口及景观中庭入口，通过主入口处承担交通功能的前庭可以通达首、二、三、四层及负一层的商业区，景观中庭入口运用“三首层”的概念，即将首层、二层及负一层紧密联系起来，顾客可以通过入口处的观景楼梯自由地选择进入某一楼层，中庭处亦有垂直交通便利地通往各层。

集中商业的屋顶商业“商墅”出入口安排在万佛湖路东南侧及项目南北区之间的内部路中部上，万佛湖路东南侧的出入口既为屋顶商业主出入口，也承担着乙级办公楼首层大堂的功能。另外，布置在集中商业三、四层的休闲中心主入口毗邻其布置，电影院独立的出入口布置在东北侧，入口处安排了垂直交通可直达电影院门厅。

北区街区商业主要人流由潜山路进入，入口处即有一部楼梯可通往负一层。进入街区商业后是一下沉广场，由下沉广场的上两侧的桥可以进入街区内部，街区内部各个部分都布置了垂直交通。

不仅实现了不同目的地之间平衡高效的客流分配，而且本身也自成特色。通达的内部动线，贯穿了建筑内部充满想象力的各种体验，并在生活元素和自然素材的点缀下，将其与艺术展示区、公共空间和高科技错落交织在一起。

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环球魔幻世界

政务区的“主题乐园经济”时代

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在传统商业经历电商的冲击时，体验式商业的目的就是重新让这个市场活起来。它与一般的购物中心相比，让消费更加娱乐化，让购物场景更加丰富好玩。

在自持商业部分最大的特色莫过于，卓誉地产引进了超大型魔幻主题乐园——环球魔幻世界。

这是华东唯一超大型顶尖游乐科技主题乐园，安徽中青旅、携程、途牛、横店影视城安徽办等25家旅游机构指定黄金旅游线路，预估未来年超200万高端游客。

环球魔幻世界对于城市经济、城市落位、城市消费能力要求是非常高的，环球魔幻世界来合肥多番考察，最后确定落址政务区，也是跟项目得天独厚的条件有关。

另外环球魔幻世界对入驻的空间设计，要求非常苛刻，天珑全街区式开放设计，可以做到24小时独立营业，符合环球魔幻世界的要求。

1989年，第一代主题乐园锦绣之窗诞生，经27年发展，主题乐园现已升级至第五代——更趋向打造大型室内主题乐园。室内主题乐园成为商场标配！

业内预测，中国或以上海迪士尼开业为“拐点”，迎来“主题乐园经济”时代，未来到2030年存在9亿人次的市场缺口，数千亿市场规模。

MAG环球魔幻世界进驻卓誉地产商业综合体，政务区从此进入“主题乐园经济”时代。

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商业示范街区

情景小品美不胜收

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卓誉地产城市综合体正对着华润万象城，两大商业的集聚，而又因规划定位的不同，集聚着巨大的商业潜能。

融合本地特色创造出来独具特色的集旅游、玩乐、购物于一体，项目将带来世界三大洲风情景点，将世界著名建筑大笨钟、巴黎铁塔、自由女神像、拉斯维加斯热气球、中国大鼎、钢琴楼梯等搬到商业综合体，每个空间都有自己的特点，这么业态丰富、游玩性极高的商业体将会给合肥前所未有的消费体验。也将成为合肥的商业新地标，引领合肥新风尚。

时光是最好的塑造者，几经时光流转兴衰轮回，它们在此刻与旅行者相见。在这里，没有泰晤士河，却能在转角遇见大笨钟......

遇见复古的钢琴楼梯，在音符上跳动，让购物的旅程变得愉快和富有生趣......

当埃菲尔铁塔遇上自由女神像......

纽约，巴黎，一个北美的灵魂，一个欧洲的心脏，一个金融中心，一个时尚中心。你在街区里可以同时感受到两个在不同文化下孕育出来的城市造就的两座与众不同城市。

当你在夕阳下遇见最浪漫的拉斯维加斯热气球，唯美的爱情故事在这里登场......

当你遇见中国大鼎，翻阅最古老的中国历史，感受最深的中国文化......你会爱上这里。

走进风情街区，仿佛身处在一个随时转换的时空。处处英伦风味的路灯躺椅，遍布街区的时尚雕塑，标志性的浪漫景点，转身又回到中国历史的长廊……让你在购物，也仿佛在旅游。

走进负一层的商业示范街区，纳兰兰表示被美到了！眼前美不胜收的橱窗，妙趣横生的情景小品，精致的观赏雕塑，浪漫唯美的街道展示，可窥探出卓誉地产在业态展示和氛围营造花了不少功夫。

不说了，直接上图。

亮点总结

1、政务区核心，正对华润万象城，潜山路一线商业，合肥高端人群消费高地；

2、政府招商引资项目，发展商重金打造，政务中央环球魔幻购物公园，寓游乐与购物一体的玩乐天堂。携程、途牛等25家旅行社指定黄金旅游线路，年超200万高端游客；

3、独特体验世界三大洲风情景点——合肥众多唯一：巴黎铁塔、伦敦大本钟、自由女神像、拉斯维加斯热气球、中国大鼎、钢琴楼梯等；

4、政务区唯一在售，景点配套商业步行街铺，直通潜山路和环球魔幻世界，正对大型超市，独享两大中央广场，4条电梯，7米层高，24小时经营；

5、L型空中商业长廊，包括将打造的合肥首个空中娱乐墅级会所，空中酒吧街；

6、开发商实力自持商业五万方，引进成龙影城和环球魔幻世界，打造购物乐园。

7、在售主题乐园旁10-60㎡（建筑面积）餐饮铺，面积小，总价低，48万/套起 (B商1302号商铺折后总价)，适合投资，易租售，回报率高。政务楼价暴涨前夕，最后抄底入市机会。

相对于住宅市场的“一房难求”的，购买商业项目相对于住宅来说容易许多，再加上国家政策对于商业地产的扶持，在住宅房源紧俏的情况下，投资商业地产越来越成为更多人的选择。

结语：

目前政务区数百万方的商业集群，这种规模的配套目前在合肥各区域是唯一的。

以卓誉地产商业综合体为代表的情景体验式购物乐园商业模式，全新形态的进驻或许能改变目前政务区不温不火的商业现状，也是目前政务区商业投资的大好机会。

2016合肥楼市线下大讲堂活动

活动时间：9月25日下午14:00

活动地点：卓誉中心营销中心

活动介绍：

合肥未来5年商业投资方向，你应该跟着谁赚钱？

政务区成合肥区域房价天花板，某豪宅入市3万+让政务区房价成为一般人没有能力投资却最想投资的区域，可是政务区却面临无房可卖的窘境，但它仍是合肥人最想买房的区域。那么想投资政务区的人怎么办呢？

卓誉中心&合肥楼市商业投资大讲堂为您指点投资方向。

（一）活动主题：掘金政务 全民创富

（二）活动时间：9月25日（暂定）下午14:00

（三）活动地点：卓誉中心售楼部

（四）专属优惠：参加合肥楼市大讲坛过去的客户当天下定享受额外专属优惠

（五）活动流程：

14:00-14:30 签到

14:30-14:35 主持人开场

14:35-15:00 数据解读政务区、卓誉商业投资行情（合肥楼市主编程琛）

15:00-15:05 第一轮抽奖

15:05-15:30 卓誉中心投资前景分析，产品推介（top1置业顾问分享）

15:30-15:35 第二轮抽奖

15:35-16:05 下半年政策趋势解读（专家解读）

16:05-16:20 沙龙，网友互动

16:20-16:30 第三轮抽奖，活动结束

（扫描二维码进入商业投资群，我们来聊聊投资，应该选择什么？）

报名方式

对本次活动感兴趣的朋友可以扫描下方二维码，报名加群主，发送“姓名+