案情介绍

2015年10月8日，合肥某塑胶公司与合肥某房地产公司签订委托协议，授权房地产公司代理出租、出售其名下某地总面积为22000平方米的厂房、宿舍及办公室等物业。同时约定，塑胶公司除授权委托房地产公司代理出租、出售名下涉案物业外，同时还保留自行出租、出售和同时委托其他中介代理的权利。

达成协议后，房地产公司联系了某能源公司人员查看了塑胶公司物业，但因租金价格问题未能将塑胶公司物业出租给能源公司。之后不久，本地招商局作为招商引资项目从中斡旋，最终能源公司与塑胶公司达成投资合作协议，塑胶公司也未因此向房地产公司支付中介佣金。房地产公司以塑胶公司应当支付中介佣金为由诉至肥西法院，要求房地产公司支付84000元佣金。塑胶公司认为房地产公司未履行居间义务，未促成合同成立，无权要求甲方公司支付任何佣金。

法院查明：能源公司书面证明显示，其与塑胶公司的合作系由桃花招商局介绍，与房地产公司无关。本地招商局也证实，物业公司与塑胶公司是在桃花招商局促使之下签订项目投资合作协议。据此认为，在本案居间合同法律关系中，居间人房产公司促成居间合同成立的证据不足，驳回房地产公司的诉讼请求。

法官释法

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间作用的认定，是司法实践中的难点。居间合同中常见的禁止“跳单”条款，是为了防止委托人利用中介方提供的客户信息，跳过中介方与第三方客户私下达成协议，从而使中介方无法得到约定的佣金。衡量委托人是否“跳单”的关键，在于其是否利用了居间方提供的客户需求信息、机会等条件。如果委托方并未利用居间方提供的信息、机会等条件，而是通过其他正当途径获知第三方客户的需求信息，则委托方有权基于利益最大化原则，选择其他更有利的方式与第三方客户达成合作协议，而不宜认定构成“跳单”违约行为。

本案的争议焦点在于：塑胶公司与能源公司达成合作协议的过程中，房地产公司是否发挥了促成协议达成的居间作用？房地产公司虽然带能源公司人员查看了塑胶公司的物业，但无法认定塑胶公司利用了房地产公司提供的机会、客户信息，也无法认定房地产公司发挥了足以促成塑胶公司与第三人能源公司达成租赁协议的居间作用。综合原告证据来看，证明其促成居间合同成立的证据不足，难以认定原告主张的待证事实存在，原告诉请所依据的待证事实在证据规则上并不存在高度的可能性。相反，被告有证据证明其与能源公司的合作系在招商局斡旋之下，签订项目投资合作协议，而招商局作为公权力机关，证言证明力较高。因此，原告诉请因证据不足被驳回。

法官提醒

居间人在提供居间服务时，应要求委托人和第三人签订协议，确保未从其他渠道获得交易信息，并及时保留、固定提供交易信息、机会的有效证据，从而保证服务成果不被白白利用。同时，委托人和第三人也应该在签订接受中介服务协议时，综合对比、全面判断中介机构的服务能力，保留自行出租、出售和同时委托其他中介代理的权利，及时保存证据，以免在诉讼中承担风险和责任。